Qu'est-ce qui explique la hausse du marché locative canadien ?

Au cours des dernières années, le marché locatif canadien a fait les manchettes en raison de la hausse constante et souvent importante des loyers dans les grandes villes et en région. Selon CTV News, le loyer moyen demandé au Canada a dépassé 2 000 $ en juin 2023, un sommet record¹. De plus, depuis le mois de mai, le loyer des logements inscrits sur la plateforme Rentals.ca a grimpé de 1,4 %, la hausse mensuelle la plus importante à avoir été relevée jusqu’ici cette année sur le site Web.

Pour mieux comprendre la conjoncture responsable de ces hausses, voyons quels facteurs déterminent le comportement du marché locatif canadien.

L’offre et la demande

La dynamique de l’offre et de la demande joue un grand rôle dans la hausse des loyers au Canada. La demande sur le marché locatif a connu une augmentation constante en raison d’une multitude de facteurs dont l’urbanisation, l’immigration et l’évolution des préférences en matière d’achat de propriété. En octobre 2022, la demande de logements locatifs a dépassé la croissance de l’offre, le nombre de logements occupés ayant bondi d’environ 79 000, soit une hausse de 3,8 %².

Cependant, l’offre de logements locatifs n’a pas suivi. Bien qu’environ 55 000 logements se soient ajoutés sur le marché de la location en 2022 (une hausse de 2,6 %), ce n’était pas suffisant pour répondre à la demande. Résultat : le taux national d’inoccupation a été le plus faible jamais vu depuis 2001².

Prix prohibitif de l’immobilier

Même si le prix de l’immobilier a récemment connu une baisse après avoir culminé en 2022, le prix des propriétés est trop élevé pour beaucoup³. En mars 2023, les taux hypothécaires ont bondi de plus de 170 points de base, ce qui a eu pour effet de rendre les prêts hypothécaires moins accessibles. Par conséquent, les gens choisissent de louer au lieu d’acheter.

Croissance économique et possibilités d’emploi

La croissance économique et les possibilités d’emploi au Canada ont attiré un flux constant de personnes à la recherche de meilleures perspectives d’emploi et de la qualité de vie qu’offrent les grands centres urbains. Cette migration a entraîné une augmentation de la demande de logements locatifs qui, à son tour, nourrit la concurrence entre les locataires et fait grimper les loyers. En plus de la croissance de la main-d’œuvre, on observe une augmentation du nombre de résidents non permanents, dont des étudiants étrangers, qui se logent sur le marché locatif¹.

Investisseurs en immobilier

Les investisseurs immobiliers comptent pour beaucoup dans la hausse des loyers au Canada. Selon Statistique Canada, plus d’un propriétaire sur cinq (21,9 %) était un investisseur en 2020⁴. De plus, la croissance des plateformes de location à court terme comme Airbnb a détourné bon nombre de logements du marché traditionnel de la location à long terme, réduisant d’autant l’offre.

Croissance démographique

Les politiques d’immigration ouvertes du Canada ont amené une croissance constante de la population, particulièrement dans les régions métropolitaines. Les nouveaux arrivants se tournent souvent vers l’habitation locative à leur arrivée, ce qui augmente la demande de logements locatifs. Il en résulte une pression sur le marché de la location, laquelle cause en retour une hausse des loyers, en particulier dans les villes accueillant de grandes communautés immigrantes.

Politiques et réglementation gouvernementales

Les politiques et la réglementation du gouvernement façonnent aussi le marché de la location. Au Canada, diverses politiques gouvernementales visent à établir un équilibre entre protection des locataires et stimulation de l’investissement immobilier. Les mesures de contrôle des loyers limitent les hausses annuelles et, partant, jouent sur la dynamique du prix des loyers. Bien qu’elles aident les locataires d’un logement, ces mesures peuvent aussi décourager la construction de nouveaux logements et l’investissement dans l’immobilier locatif, ce qui exacerbe la pénurie.

La flambée des loyers au Canada est le fruit de facteurs divers mais interreliés. La dynamique de l’offre et de la demande, la croissance économique, les tendances en matière d’investissement immobilier, les politiques gouvernementales, la croissance de la population et les enjeux d’abordabilité sont tous des facteurs qui façonnent l’évolution du marché locatif.

1. https://www.ctvnews.ca/business/average-asking-price-for-canadian-rental-unit-hits-record-high-in-june-rentals-ca-1.6478222# (en anglais)
2. https://www.cmhc-schl.gc.ca/lobservateur-du-logement/2023/loffre-logements-locatifs-croit-mais-demande-bondit
3. https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/46-28-0001/2023001/article/00001-fra.htm
4. https://www.reuters.com/world/americas/canada-home-prices-drop-12-2023-still-remain-unaffordable-many-2023-03-01/ (en anglais)

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