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Comment les prêts hypothécaires fonctionnent-ils au Canada? Le guide d’achat de votre première maison

Vous avez toujours entendu dire que la mise de fonds idéale était de 20 %, si bien que l’achat d’une maison relève davantage du rêve que de la réalité pour de nombreuses personnes. En effet, 20 % demeure un bon pourcentage à cibler. Cela dit, il est possible d’acheter une maison même en ayant une mise de fonds moins élevée. Dans le marché d’aujourd’hui, vous pouvez, dans bien des cas, utiliser une mise de fonds beaucoup moins élevée pour passer du statut de locataire à celui de propriétaire.

Vous trouverez ci-dessous tous les aspects entourant l’obtention d’un prêt hypothécaire – et de l’information sur le montant des versements hypothécaires mensuels que vous devriez vous attendre à effectuer.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?

Un prêt hypothécaire est un prêt garanti qui sert à acheter une maison ou une propriété. À titre de rappel, un prêt garanti est un type de prêt pour lequel l’emprunteur doit fournir une garantie, comme une maison, une voiture ou un autre type de propriété.

Le plus souvent, un prêt hypothécaire est d’une durée fixe de cinq ans et est assorti d’une période d’amortissement de 25 ans. Cependant, des durées et des périodes d’amortissement différentes pourront vous être offertes en fonction de ce qui vous convient le mieux.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire?

Si vous choisissez de contracter un prêt hypothécaire pour acheter votre maison, c’est le prêteur (votre banque, votre caisse populaire ou votre autre institution financière) qui sera en réalité le propriétaire de la maison. Vous effectuerez des versements périodiques (habituellement mensuels) au prêteur pendant une durée prédéterminée. Comme nous l’avons déjà mentionné, les prêts sont le plus souvent d’une durée fixe de cinq ans et assortis d’une période d’amortissement de 25 ans. Les versements hypothécaires comprennent le capital et les intérêts. Ils peuvent aussi inclure d’autres dépenses, comme l’impôt foncier, l’assurance prêt hypothécaire privée et l’assurance habitation. Au moment de choisir votre prêt hypothécaire, prenez en compte la durée du prêt et la période d’amortissement, le type de prêt hypothécaire (fermé ou ouvert) et le type de taux, à savoir fixe ou variable.

Durées des prêts

Les durées des prêts hypothécaires comportent différents avantages et inconvénients. Les prêts hypothécaires de courte durée vous permettent de renégocier votre taux d’intérêt plus rapidement, tandis que les prêts hypothécaires de longue durée vous donnent la possibilité de bloquer un taux d’intérêt, mais vous empêchent d’apporter quelque changement que ce soit pendant la durée du prêt1.

Prêts hypothécaires ouverts et fermés

Les prêts hypothécaires ouverts vous permettent d’affecter une somme plus importante au remboursement du capital, mais ils sont souvent assortis d’un taux d’intérêt plus élevé. Inversement, les prêts hypothécaires fermés sont généralement assortis d’un taux d’intérêt plus bas, mais ils prévoient une pénalité si vous décidez d’effectuer des remboursements anticipés du capital.

Prêts hypothécaires à taux fixe

Comme son nom l’indique, un prêt hypothécaire à taux fixe est assorti d’un taux d’intérêt qui ne changera pas pendant toute la durée choisie de votre prêt hypothécaire. Vous pouvez vous attendre à payer le même taux d’intérêt pendant toute la durée du prêt, jusqu’à son renouvellement. Ce processus se répète jusqu’à la fin de la période d’amortissement. Dans l’exemple ci-dessus, le prêt à taux fixe d’une durée de cinq ans serait rétabli à un taux d’intérêt différent tous les cinq ans pendant 25 ans.

Prêts hypothécaires à taux variable

Avec un prêt hypothécaire à taux variable, contrairement à un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d’intérêt peut fluctuer pendant la durée du prêt.

Bien que les prêts hypothécaires à taux variable soient habituellement assortis au départ d’un taux d’intérêt inférieur à celui des prêts hypothécaires à taux fixe, l’emprunteur prend le risque de voir ce taux augmenter. Même si les taux variables ne sont généralement pas encouragés, ils peuvent s’avérer utiles pour ceux qui prévoient vendre leur maison dans un avenir rapproché ou qui savent qu’ils refinanceront leur prêt hypothécaire avant que le taux n’augmente.

Comment calcule-t-on un versement hypothécaire?

Supposons que vous contractez un prêt à taux fixe de 25 ans pour acheter une maison de 200 000 $. Voici les éléments qui composeront probablement votre versement hypothécaire :

  • Le montant du capital : Il s’agit du montant que vous avez payé pour acheter la propriété, moins votre mise de fonds. Si vous achetez une maison de 200 000 $ et versez une mise de fonds de 20 000 $ (10 %), le capital du prêt s’élèvera à 180 000 $. Dans le cas d’un prêt de 25 ans, il faut diviser ce montant en 300 versements mensuels, ce qui donne environ 600 $ par mois.
  • Les intérêts : Si vous contractez un prêt hypothécaire à taux fixe, votre taux d’intérêt variera seulement entre chaque durée du prêt. Si le taux d’intérêt annuel est de 4 %, vous devez diviser ce taux par 12 pour déterminer le montant que vous paierez en intérêts chaque mois. Dans le cas présent, vous paieriez 0,33 % par mois.
  • Assurance de la SCHL : Si vous prévoyez verser une mise de fonds inférieure à 20 % au moment d’acheter une maison, vous devrez probablement payer une prime d’assurance. La mise de fonds minimale dépend du coût de la maison, et l’assurance ne peut être souscrite que pour les maisons de moins de 1 000 000 $2.
  • Impôt foncier : Dans bien des cas, le prêteur établit un compte de garantie bloqué afin d’y verser certaines sommes perçues, comme l’impôt foncier. C’est pourquoi, ces sommes sont souvent incluses dans vos versements hypothécaires mensuels. Lorsque la municipalité doit percevoir les sommes dues, votre prêteur les paie en votre nom en utilisant les sommes que vous avez déjà déposées dans le compte de garantie bloqué.
  • Assurance habitation : La plupart des prêteurs exigent que l’emprunteur souscrive une police d’assurance habitation dont la prime est habituellement incluse, elle aussi, dans le versement hypothécaire mensuel.

Si vous envisagez d’acheter une maison, il est important de bien vous préparer. Parlez à votre conseiller financier et faites des recherches sur les types de prêts hypothécaires et les taux d’intérêt avant de commencer à visiter des maisons. Cette démarche peut aider les acheteurs enthousiastes, comme vous, à demeurer objectifs et réalistes quant à la propriété qu’ils pourront s’offrir.

  1. https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/hypotheques/choisir-hypotheque.html
  2. https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/consumers/home-buying/mortgage-loan-insurance-for-consumers/what-is-mortgage-loan-insurance



Le présent texte, qui a été rédigé à partir de sources considérées comme fiables, est fourni par Twenty Over Ten. Il ne peut être utilisé dans le but d’éviter une pénalité fiscale fédérale. Veuillez consulter un notaire, un avocat ou un fiscaliste pour obtenir des renseignements précis concernant votre situation personnelle. Les opinions exprimées et le matériel fourni le sont à titre d’information générale et ne doivent pas être considérés comme une sollicitation pour l’achat ou la vente d’un titre.